Poradnik dla klienta

Czym zajmuje się rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe do wyceny nieruchomości, nadane w trybie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem.
Po odbyciu studiów lub studium w zakresie wyceny nieruchomości, odbyciu praktyk zawodowych i pozytywnym zdaniu egzaminu państwowego, rzeczoznawca majątkowy uzyskuje uprawienia zawodowe do wyceny nieruchomości – tak zwane świadectwo o określonym numerze, uprawniające do wykonywania działalności zawodowej.
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do ciągłego doskonalenia swoich kwalifikacji zawodowych poprzez udział w obowiązkowych szkoleniach.
Ponieważ zawód rzeczoznawcy majątkowego należy do zawodów zaufania publicznego, rzeczoznawca jest zobowiązany do zachowania poufności w stosunku do udostępnianych mu danych w trakcie wyceny.
Wycena nieruchomości wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, jest sporządzana według ściśle określonych zasad i reguł, które stanowią:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych obejmujące Krajowe Standardy Wyceny (podstawowe i specjalistyczne) oraz Noty Interpretacyjne

Jak wybrać rzeczoznawcę?

Nieruchomości posiadają zwykle dużą wartość i warto wiedzieć, że sporządzenie wyceny oddajemy w ręce odpowiedniej osoby.
Każdy rzeczoznawca majątkowy posiada nadane uprawnienia zawodowe w formie legitymacji ze zdjęciem i warto taką legitymację przed zleceniem wyceny zobaczyć.
Każdy rzeczoznawca majątkowy jest ustawowo zobowiązany do ubezpieczenia swojej działalności od odpowiedzialności cywilnej i można poprosić o okazanie takiego dokumentu.

Do czego przydaje się wycena nieruchomości

Kupując nieruchomość zastanawiamy się, ile jest ona warta, za jaką cenę możemy ją nabyć aby nie przepłacić, szukamy okazji rynkowych.
Sprzedając nieruchomość nie chcemy sprzedać jej za tanio, zastanawiamy się, ile nabywca byłby skłonny za nią zapłacić, staramy się ocenić jej atrakcyjność w porównaniu do innych nieruchomości oferowanych na rynku.
Możemy posiłkować się cenami ofertowymi, które łatwo odnaleźć w biurach pośrednictwa nieruchomości. Daje nam to pewien obraz rynku, lecz należy pamiętać, że ceny ofertowe, to ceny jakie sprzedający chcieliby uzyskać za swoje nieruchomości.
Rzeczoznawca w trakcie wyceny bierze pod uwagę przede wszystkim ceny transakcyjne – czyli ceny, za jakie nieruchomości zostały już sprzedane na rynku.
Warto zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego, który ma właściwe przygotowanie do wyceny nieruchomości i potrafi odpowiednio przeanalizować rynek. Bez pomocy specjalisty łatwo nieruchomość wycenić za wysoko i tym samym nie znaleźć na nią kupca, lub za nisko, i stracić na jej sprzedaży.

Co to jest wartość rynkowa

Rzeczoznawca majątkowy wykonując wycenę nieruchomości, określa często tzw. wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna – przewidywana cena nieruchomości, którą można uzyskać na rynku. W procesie określania wartości rynkowej uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości – to znaczy ceny już zaistniałe na rynku, za jakie zostały sprzedane nieruchomości podobne do wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do cen transakcyjnych z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości.
Wartość rynkowa to prognoza ceny, jaką można osiągnąć na rynku za daną nieruchomość, określona między innymi przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie cen transakcyjnych, czyli cen, które już zaistniały na rynku w przeszłości.
Na wartość nieruchomości wpływają tak zwane cechy rynkowe, czyli mocne lub słabe strony nieruchomości, na jakie zwraca uwagę potencjalny nabywca. Do podstawowych cech rynkowych uwzględnianych w wycenie nieruchomości, należą między innymi: lokalizacja nieruchomości, jej sąsiedztwo, stan zagospodarowania, stan techniczny i standard, wyposażenie w infrastrukturę techniczną.
Na pewne cechy rynkowe zwracamy uwagę intuicyjnie, wolimy kupić działkę w mieście lub pod miastem, ale dobrze z nim skomunikowaną; wolimy działki wyposażone w media niż te bez uzbrojenia; kupując dom wybieramy ten o mniejszej powierzchni użytkowej, bo zdajemy sobie sprawę, że musimy go ogrzać i utrzymać; wybierając mieszkanie, wolimy to na pierwszym piętrze niż na poddaszu. Do tego dochodzi analiza mniej oczywistych cech rynkowych i uwarunkowań, określenie i analiza rynku – podaży i popytu, a także wiele innych czynników uwzględnianych w wycenie nieruchomości.

Czym różnią się ceny transakcyjne od cen ofertowych

Ceny transakcyjne to faktyczne ceny z aktów notarialnych sprzedaży, za jakie zostały sprzedane nieruchomości na rynku.
Ceny ofertowe, to ceny oczekiwane, za jakie sprzedający chcieliby sprzedać swoje nieruchomości. Zazwyczaj ceny ofertowe różnią się od cen transakcyjnych, ceny ofertowe są z reguły wyższe. Rzeczoznawca sporządzając wycenę, korzysta między innymi z dostępu do cen transakcyjnych.